خرید و فروش وکالتی به چه صورت است؟

امروزه به دلیل حجم معاملات، خصوصاً در قالب خرید و فروش و همچنین تشریفات متعدد و طی مراحل ثبتی آن در دفاتر اسناد رسمی، خرید و فروش وکالتی ، از مهم‌ترین بحث‌هایی است که پیچ و خم شاهراه حقوقی و قانونی آن، مورد نقد و بررسی قرار گرفته است.

این مبحث، حجم بالایی از پرونده‌ها را در مراجع دادگستری و حتی آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور به خود اختصاص می‌دهد.

نقل و انتقال املاک دارای هزینه‌های به غایت بالایی است، برای همین بسیاری از افراد از به نام زدن سند امتناع کرده و اصطلاحاً، سندی وکالتی و بلاعزل تنظیم می‌کنند و تمام مراحل قانونی با همین سند انجام می‌شود.

معاملات وکالتی، علیرغم مزایای فراوان، معایب و خطرات زیادی دارد که در این مقاله به شرح آن می‌پردازیم.

همچنین همین الان می‌توانید با وکیل متخصص در این زمینه مشاوره تلفنی فوری داشته باشید.

مفهوم بیع وکالتی یا وکالت در خرید و فروش

مطابق قانون مدنی، وکالت در زمره قراردادهای معین به شمار می‌رود و به عقدی اطلاق می‌گردد که ضمن آن، یک نفر، به شخص دیگری برای انجام امور خود، نیابت می‌دهد.

فردی که انجام کارها به وی محول می‌گردد، وکیل و طرف دیگر، موکل نام دارد.

نکته مهمی که در امر وکالت در خرید و فروش باید بدان توجه کامل داشت این است که :

وکالت نامه حتماً باید کتباً نوشته شده و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد؛ در غیر اینصورت اثر قانونی بدان بار نمی‌شود.

این در حالی است که صرف عقد وکالت، در برخی موارد به صورت شفاهی نیز مقبول بوده اما در این مورد خاص، کتبی و رسمی بودن آن، از عوامل مهم نفوذ این نوع وکالت است.

این مقاله به آن دسته امور خارج از دادگاه مربوط می‌شود که وکالت کاری نام دارد و به انواع گوناگونی تقسیم می‌شود.

از جمله، آن دسته از معاملاتی مانند زمین، خانه و خودرو است که خرید و فروش آنها در ابتدا در قالب تنظیم مبایعه نامه (قولنامه) عادی و یا رسمی شکل می‌گیرد.

یعنی با جاری شدن صیغه ایجاب و قبول، نقل و انتقال، شرعاً صورت می‌پذیرد، اما؛ جهت انجام تشریفات عقد شامل اخذ مفاصا حساب‌های شهرداری و دارایی و نیروی انتظامی(در مورد ماشین) و صدور سند رسمی در دفاتر و ادارات اسناد رسمی، وکالتی حاوی کلیه اختیارات اعم از کاری و مُملّک داده می‌شود، به‌طوری که موکل را بی نیاز از حضور در مراجع مذکور در مراحل انتقال سند می‌کند.

بنابراین وکیل اختیار هر گونه تصرفات در مورد موضوع وکالت مأخوذه از سوی موکل را دارد که به او اختیار هر گونه نقل و انتقال اموال، اعم از خرید و فروش به هر مبلغ و به هر شخص و لو به خود را می‌دهد که اصطلاحاً به آن وکالت مُملَک گفته می‌شود.

انواع وکالت نامه

وکالت تام

در این نوع وکالت، موکل فردی را به عنوان وکیل و نایب در تمام امور انتخاب می‌کند و به این ترتیب وکیل، اختیار انجام هر عملی را از جانب موکل خواهد داشت.

وکالت مقید

در وکالت مقید، توافق بر سر موضوع خاصی انجام می‌شود و وکیل به عنوان نایب موکل در موضوع معین عمل می‌کند.

در خرید و فروش ملک با وکالت نامه از وکالت مقید استفاده می‌شود و وکیل اختیار موضوع معینی (صرفاً انتقال سند) را خواهد داشت.

حدود اختیارات وکیل در بیع وکالتی

به موجب عقد وکالت، وکیل اختیار هرگونه تصرف در موضوع وکالت را خواهد داشت. به عبارت دیگر، وی می‌تواند هرگونه نقل و انتقال ملک و اموال، اعم از خرید و فروش به مبلغ دلخواه و به هر شخص، ولو اینکه آن شخص خودش باشد را می‌دهد.

لذا تاکید می‌گردد در وکالت فروش، موضوع و عقد وکالت به‌صورت مقید و صرفاً برای انجام تشریفات انتقال سند مثل استعلام از شهرداری، مفاصای مالیاتی و انتقال سند، تنظیم گردد.

نمونه وکالت فروش ملک

موکل: آقای / خانم ………………………………. فرزند …………………………. به شناسنامه شماره ……………. متولد ……………….. صادره از …………….. به شماره ملی ………………….. ساکن …………………………………… ………………………………………………….. ………………….. ……….. وکیل: آقای / خانم: ………………………………. فرزند …………………………. به شناسنامه شماره ……………. متولد ……………….. صادره از …………….. به شماره ملی ………………….. ساکن …………………………………………… …………………………………. …….. ………………………………

مورد وکالت: مراجعه به ادارات شهرداری ، ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی، آب، برق، گاز، امور اقتصادی و دارائی، سازمان نظام مهندسی و دیگر ادارات و مراجع و مقامات ذیربط و ذی مدخل جهت انجام کلیه امور ساختمانی و اداری و قانونی راجه به ششدانگ ………………….. به پلاک …………………… واقع در بخش ……………….. ثبت شده به شماره ………………. دفتر …………….. صفحه …………….. و اخذ مجوزات و استعلامات لازمه و تأدیه کلیه هزینه‌ها و مخارج قانونی و تعمیر و مرمت و بازسازی رقبه و اخذ و دریافت پروانه ساختمانی از هر نوع و به هر نحو و انعقاد قرارداد با مهندسین به هر نحو و ترتیب و سپردن هر گونه تعهد و تصدیق امضاء و اخذ و دریافت هر میزان و مقدار مصالح ساختمانی و قیام و اقدام به تمامی تشریفات لازمه و تشکیل پرونده و تعقیب و پیگیری پرونده‌های متشکله و سپس در صورت فقد هر گونه منع قانونی فروش و انتقال قطعی سهمی موکل در رقبه یاد شده با جمیع متعلقات و لواحق و توابع آن و آب و برق و گاز منصوبه به هر شخص ولو خود وکیل و به هر قیمت و شرط و نحو و ترتیب و اسقاط کافه‌ی خیارات ولو خیار غبن به هر درجه و مقدار و تسلیم مبیع و قبض ثمن و سپردن هرگونه تعهد و ضمانت کشف فساد ضمناً موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل و ضم و کیل را به مدت پنج سال از خود سلب و ساقط نمود.

حدود اختیارات: وکیل مرقوم دارای اختیارات تامه در خصوص مورد وکالت و لوازم آن از جمله حق توکیل به غیر ولو کراراً می‌باشد و اقدام و امضاء وی به جای اقدام و امضاء موکل معتبر است. مدلول این سند فقط در نفس وکالت مؤثر است.

به تاریخ …. / …. / ………… هجری شمسی.

دلایل خرید و فروش وکالتی

1. در دسترس نبودن سند ملک نظیر اینکه:
   1. سند گم شده باشد.
   2. سند در رهن بانک باشد (مثلاً برای دریافت وام مسکن).
   3. ساختمان یا آپارتمان جدیداً ساخته شده باشد و سند تفکیکی به نسبت هر واحد صادر نشده.
2. فرار فروشنده از مالیات بر نقل و انتقال ملک.
3. بالا بودن هزینه انتقال سند.
4. زمانی که فروشنده برای فروش ملک یا خریدار برای تحویل ملک عجله داشته باشد.

برای مثال در موردی که خانه در رهن بانک باشد، معمولاً فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد تا زمانی که اقساط بانک پایان یافت و خانه از رهن بانک خارج شد، خریدار به موجب وکالت نامه‌ای که دارد و بدون حضور فروشنده، خانه را به خود انتقال داده و برای خود سند بگیرد.

معایب خرید و فروش وکالتی

علیرغم مزایایی که در بالا بدان اشاره شد، این معاملات شامل ریسک‌هایی است که گاها غیرقابل جبران خواهد بود.

لازم به یاد آوری است در این نوع قراردادها، اگرچه خریدار وکالت (حتی به‌صورت بلاعزل)، در انتقال ملک به خودش را دارد، اما این، نافی این امر نخواهد بود که خود موکل نیز اقداماتی را در موضوع وکالت انجام دهد.

برای مثال، فروشنده می‌تواند پیش از انتقال ملک توسط خریدار به خودش، ملک را به شخص دیگری منتقل کند و پیش از آن (چنانچه وکالت بلاعزل نباشد) عقد وکالت را که از عقود جایز (یعنی هریک از طرفین هر وقت که بخواهند و بدون هیچ دلیلی می‌توانند عقد را به هم بزنند) است را به هم بزند.

یا اموری انجام دهد که با منافع خریدار منافات داشته باشد.

برای همین، این نوع معاملات در صورت وجود اعتماد صد در صد طرفینی پیشنهاد می‌گردد.

معایب وکالت در فروش را می‌توان مختصراً بدین گونه نام برد:

1-چنانچه موضوع وکالت فرضاً یک ماشین 206 باشد (لازم به ذکر است وکالت در فروش صرفاً مخصوص اموال غیر منقولی نظیر خانه و زمین نیست و در مورد اتومبیل نیز بسیار رایج است.) و ماشین در اثر حادثه نابود شده یا به سرقت برود، وکالت در فروش برای خریدار بی فایده خواهد بود؛ چرا که یکی از راه‌های انحلال عقد وکالت، از بین رفتن موضوع آن است، لذا در این صورت وکالت به طور کلی بی اثر می شود.

2-اگر مدت وکالت در فروشی که برای خریدار معین گردیده است، منقضی شده و وی نتواند تمام تشریفات انتقال ملک و سند را انجام دهد، به دلیل انقضای مهلت، عقد وکالت پایان یافته و خریدار مستحق هیچ چیز نخواهد بود؛مگر اینکه مسبوق یا همزمان با وکالت در فروش،مبایعه نامه کتبی بین خریدار و فروشنده موجود بوده باشد تا به واسطه آن الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد.

3-همانطور که پیشتر گفته شد، اعطای وکالت حتی از نوع بلاعزل آن، مانع اقدام فروشنده برای ملک خود نخواهد بود، لذا در دوران وکالتِ خریدار، فروشنده می‌تواند ملک را به هر شخص دیگری و به هر نحوی منتقل کند. لازم به ذکر است این عمل از جانب مالک، مصداق جرم ((فروش مال غیر)) خواهد بود، اما اثبات آن به غایت دشوار و زمان بر است.

4-چنانچه پس از انعقاد قرارداد وکالت، هر یک از طرفین، مجنون شده، سفیه گردد (سفیه اصطلاحاً به شخصی اطلاق می‌گردد که عقل معاش نداشته و تصرف وی در اموالش عاقلانه نیست لذا باید قیم داشته باشد تا امورش را به پیش ببرد) یا فوت کند، در هر سه مورد عقد وکالت باطل می‌گردد. در مورد آخر یعنی فوت فروشنده، ملکی که به واسطه وکالت در فروش، خریداری شده و سند آن به خریدار انتقال نیافته، به ورثه فروشنده (مالک اصلی آن) خواهد رسید. همچنین در صورتی که خریدار فوت کند، ورثه وی نمی‌توانند از وکالت نامه استفاده کرده و از آن ارث ببرند؛مگر اینکه خریدار دارای مبایعه نامه کتبی با امضای فروشنده باشد که در این صورت حق وی بر ملک انتقالی،ثابت است.

اثبات معاملات وکالتی و رهایی نسبی از خطرات پیش گفت

راه حل اثبات معاملات وکالتی، ثبت مبایعه نامه کتبی در کنار تنظیم وکالت در فروش خواهد بود.

لذا پیشنهاد می‌شود حتماً علاوه بر وکالت نامه، مبایعه نامه‌ای را که توسط مالک امضا می‌شود، دریافت کنید.

با در دست داشتن مبایعه نامه در تمامی مراجع قانونی می‌توانید اثبات کنید که ملک به صورت وکالتی به شما انتقال یافته است.

لازم به ذکر است است این مبایعه نامه حتماً حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر مشاورین املاک منعقد گردد نه به صورت عادی؛ چرا که در صورت اول، قادر خواهید بود به واسطه کد رهگیری که پس از تنظیم مبایعه نامه به شما داده می‌شود، مالکیت خود را اثبات کرده و مانع انتقال آن به دیگری شوید.

نکات تکمیلی بحث:

1-اگر شخصی به دیگری وکالت دهد که فرضاً زمین وی را بفروشد، اما خود، پیش از وکیل اقدام به فروش آن کند، معامله از اعتبار قانونی کامل برخوردار است، زیرا موکل حق دارد هر عملی را که برای آن به دیگری وکالت می‌دهد، خودش هم انجام دهد.

2-اگر شخصی، پس از انجام معامله با خریدار چه به صورت کتبی و در قالب قولنامه عادی و چه به صورت شفاهی، وکالت دهد که پس از طی تشریفات قانونی مثل گرفتن مفاصای مالیاتی، خلافی شهرداری و رفع موانع ثبتی،سند را به نام خود انتقال دهد و متعاقب آن، همان ملک را به دیگری انتقال دهد، این عمل فروشنده، جرم و قابل پیگیری در محاکم کیفری است. مضافاً، معامله دوم باطل است.

3-چنانچه وکالت در فروش، متضمن مبایعه نامه کتبی نباشد و خرید و فروش شفاهاً بین طرفین واقع شود، خریدار ابتدا باید وقوع عقد بیع را اثبات کرده تا از امتیازات وکالت در فروش بهره مند گردد. لذا انعقاد مبایعه نامه کتبی در دفاتر اسناد رسمی از مهمات این نوع وکالت است.

4-در صورتی که وکالت در فروش، دارای مدت زمان باشد و خریدار نتواند در بازه زمانی سند را به خود انتقال دهد، با انقضای مدت، عقد وکالت نیز منتفی شده و هیچ حقی برای او در وکالت متصور نیست. لذا پیشنهاد می‌شود در تنظیم این نوع وکالت نامه، محدودیت زمانی ذکر نشود.

5- به یاد داشته باشید حتماً وکالت‌نامه باید به صورت کتبی نوشته شده باشد و در دفترخانه‌های رسمی به ثبت رسیده باشد. در غیر این صورت وکالت، قانونی نیست.

6- در صورت فوت، یا بروز دیوانگی و سفاهت در هر یک از طرفین عقد، وکالت به صورت اتوماتیک و خود به خود از بین می‌رود و به اصطلاح منفسخ می‌شود. به همین علت توصیه می‌شود که فقط جهت انجام امور اداری از وکالت‌نامه و وکیل استفاده شده و اگر ملک، زمین یا خودرویی را به صورت وکالتی خریداری می‌نمایید، در اسرع وقت نسبت به انتقال ملک و اخذ سند رسمی به نام خود اقدام کنید.

7- برای جلوگیری از اقدامات منافی با مصلحت خریدار توسط فروشنده، به‌طور صریح در وکالت‌نامه قید گردد که موکل (مالک اصلی یا همان فروشنده) هیچ‌گونه حق دخالتی در اجرای آن ندارد و این مجوز از او ساقط گردد، به عبارتی؛ در وکالت نامه، حق فروش ملک به شخص دیگر از فروشنده سلب شود.

مشاوره تلفنی تخصصی با وکیل

لیست وکلای متخصص مشاوره حقوقی آنلاین رایگان