تفکیک و افراز املاک مشاع

یکی از مباحث مهم و رایج در امور مربوط به ثبت املاک، بحث‌های مرتبط با تفکیک و افراز ملک مشاع می‌باشد.

این دو واژه، اگرچه از لحاظ نتیجه، تقریباً مشابه یک دیگر هستند اما به لحاظ آثار حقوقی، مرجع رسیدگی و نحوه اجرا، تفاوت‌های اساسی با یکدیگر دارند.

به کَرّات دیده شده است که برخی از افراد واژه‌های تقسیم، تفکیک و افراز را مترادف یکدیگر دانسته و آن‌ها را به معنای واحد بکار می‌برند.

لذا در این نوشته ابتدا سعی می‌شود مفاهیم هریک توضیح داده شده و در ادامه به مباحث حقوقی مرتبط از جمله مراجع رسیدگی کننده و نحوه اقدام افراد مطالبی را توضیح دهیم.

مفهوم تفکیک ملک

تفکیک ملک در عرف ثبتی، عبارت از تقسم مال غیرمنقول مانند زمین و بنا به قطعات کوچکتر.

مثلاً قطعه زمینی به مساحت پنج هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات دویست متری تقسیم نمایند.

اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می‌شود که آن زمین به قطعات دویست متری تفکیک شده است.

مفهوم اِفراز ملک

افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم هر مال غیرمنقول مشاع بین شرکای آن ملک به نسبت سهمی که در آن ملک دارند.

برای مثال زمینی متعلق به 4 نفر است که از کل سهم شش دانگ زمین هریک دارای دو، سه، نیم و نیم دانگ دیگر هستند.

شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد.

پس هر شریک می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.

مفهوم تقسیم ملک

تقسیم واژه‌ای است که در برگیرنده هر دو مفهوم تفکیک، افراز و حتی غیر آن است.

مثلاً هرگاه کسی فوت کند اموالی که از وی به جا می‌ماند اعم از منقول و غیر منقول بین ورثه وی تقسیم می‌شود.

در این موارد غالباً اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می‌شود نه افراز یا تفکیک.

---

در نگاه اول، با توجه به توضیحات فوق در می‌یابیم که تفاوت عمده این سه مفهوم حقوقی و ثبتی، در ملکیت مشاع قابل دریافت است.

به عبارت دیگر در دعاوی مرتبط با تفکیک و تقسیم، ملک مورد نظر می‌تواند مشاع باشد یا نباشد؛ ولی دعوای افراز فقط و فقط در زمین‌های مشاع موضوعیت می‌یابد.

لذا در ادامه مطلب به بیان تفاوت مابین تفکیک و افراز ملک مشاع می‌پردازیم.

تفاوت تفکیک و افراز ملک مشاع

در تفکیک لازم نیست که ملک غیرمنقول، مشاع باشد، یعنی حتی یک نفر که مالک زمین بزرگی است می‌تواند آن را به قطعات کوچکتر تقسیم و تفکیک نماید، همانطور که اگر چند نفر مالک باشند می‌توانند آن را تفکیک کنند.

اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم غیر مشاع و غیر مشترک واژه تفکیک به کار نمی‌رود.

در صورتی که ملک مشاعی، تفکیک شود، حالت اشاعه و اشتراک در آن از بین نمی‌رود و شرکا همچنان در هر قطعه به نسبت سهم خود مالک خواهد بود.

اما در عملیات افراز سهم هر شریک مشخص و معین می‌شود و از حالت مشاع و اشتراکی خارج می‌گردد.

به عبارت دیگر در تفکیک ملک مشاع، هر شریک در قطعات شرکای دیگر به نسبت سهم خود مالک است اما در افراز قطعه متعلق به وی مشخص شده و وی حق دخل و تصرف در قطعات شرکای دیگر را ندارد.

در افراز، ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می‌شود؛ یعنی ملک مشاع بین دو نفر که سهم هریک دو و چهار دانگ است به دو قسمت مساوی تقسیم نمی‌شود بلکه به دو قسمت که ارزش یکی دو برابر دیگری مفروز می گردد.

در مقابل، در تفکیک املاک مشاعی معمولاً تقسیم به نحوی صورت می‌گیرد که فروش قطعات راحت‌تر باشد نه بر اساس میزان سهم هر یک از شرکا.

مرجع درخواست تفکیک ملک

طبق قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک، اداره ثبت است.

هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود.

هزینه تفکیک ملک مشاع

هزینه تفکیکی از طرف خواهان بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت می‌گردد.

مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی روز (ارزش اصلی ملک) خواهد بود؛ هرچند بهای معامله شده بیشتر از ارزش اصلی ملک باشد.

مرجع درخواست افراز ملک مشاع

دعوای افراز در محاکم با ارائه دادخواست مطرح می‌شود و باید به طرفیت کلیه مالکین اقامه شود. در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد.

بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن واقع است.

این قاعده سه استثنا دارد:

1. اول آنکه جریان ثبتی ملک خاتمه پیدا نکرده باشد و منظور از جریان ثبتی تکمیل جریان ثبتی وفق قانون ثبت مصوب 1337 بوده 99 درصد املاک ثبت شده‌اند.
2. دوم آنکه چنانچه بین شرکا یک یا چند تن محجور باشد (مجنون، صغیر و کودکی که به سن رشد نرسیده است).
3. سوم، اگر درصدی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد، اینجا هم افرازش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.

منظور از ملک مجهول‌المالک، این است که مالکش مشخص و معلوم است ولی درخواست ثبت نکرده است.

در این سه مورد درخواست افراز مطابق رأی هیئت عمومی دیوان عالی کشور در صلاحیت دادگاه عمومی محلی است که ملک در آن واقع شده است.

هزینه افراز ملک نیز در هنگام اجرای تصمیم قطعی بر آن از متقاضی افراز توسط واحد ثبتی دریافت گردیده و مبلغ آن معادل هزینه تفکیک می‌باشد.

تعیین سهم هر شریک بعد از افراز ملک مشاع

اولین راه این است که شرکا بین خود به نحو تراضی آن حصه‌ها را تقسیم کنند.

در صورتی که تراضی حاصل نشد از قرعه استفاده می‌شود.

در قانون نیز گفته شده بعد از افراز اموال مشاع در صورت عدم تراضی بین شرکا به قرعه تعیین می‌گردد.

در صورتی که اعتراضی از جانب شرکا واصل نگردد و یا مراحل اعتراض طی شود، متقاضی می‌تواند درخواست صدور سند مالکیت خود را بنماید.

در این حالت، سند اولیه و کلی ملک ابطال و نسبت به سهم هر شریک سندی جداگانه تنظیم می‌گردد.

مرجع اعتراض به نحوه تفکیک یا افراز املاک

در دعاوی افراز، امکان اختلاف بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی همواره وجود دارد.

لذا طبق پیش بینی قانون، تصمیم اداره‌ی ثبت یا حسب مورد دادگاه، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل وقوع ملک می‌باشد.

حکم دادگاه، مجدداً قابل رسیدگی فرجامی نیز می‌باشد.

در تفکیک چون عنوان سهم مشاعی و تشخیص آن وجود ندارد، لذا هیچ گاه جنبه قضایی به خود نگرفته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است.

مواردی که امکان افراز ملک مشاع وجود ندارد

1. تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.
2. شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.
3. هر گاه تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکا باشد تقسیم ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، نیز جایز نیست.)
4. در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
5. تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

تعیین تکلیف املاکی که غیرقابل افراز می‌باشند

چنانچه دادگاه حکم قطعی مبنی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک صادر نماید، حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش ملک به دایره اجرای احکام دادگاه واصل می‌شود.

وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه اجرایی بین شرکا به نسبت سهام آنان تقسیم خواهد شد.

مشاوره تلفنی فوری با وکیل

مشاوره حقوقی آنلاین رایگان لیست وکلای متخصص 

همچنین بخوانید:

سامانه ثنا | چگونه ابلاغیه را مشاهده کنم؟

چگونه مساله حقوقی‌ام را حل کنم؟