انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت گیرد، سند عادی و سند رسمی، بر اساس ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی محسوب می‌شود.
بر اساس ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، سند عادی محسوب می‌گردند.
سند رسمی نسبت به سند عادی از اعتبار بسیار بالاتری در دادگاه های ایران برخوردار هستند چرا که امکان ادعای انکار و تردید نسبت به آن نمی‌توان داشت و تنها راه برای بی اعتبار کردن سند رسمی، ادعای جعل هست و یا فاقد موارد مذکور در ماده ۱۲۸۷ می باشد.
همچنین یکی دیگر از موارد برتری سند رسمی به سند عادی، امتیاز ذکر شده درماده ۲۲ قانون ثبت می باشد.
به موجب این ماده از قانون ثبت:وقتی برای یک ملک سند رسمی ثبت شود، دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که به عنوان مالک در سند رسمی نامش قید شده باشد یا به موجب سندی رسمی مالکیت ملک از مالک رسمی به وی منتقل شده باشد.
آنچه که به صورت عرفی در معامله املاک رایج می باشد این است که افراد با حضور در دفاتر املاک، مبایعه نامه یا قول نامه را امضا می‌کنند و خریدار بخشی از مبلغ ملک را می پردازد و پرداخت مابقی مبلغ ملک به زمان تنظیم سند رسمی توسط فروشنده موکول می گردد.
گاهی پیش می آید که خریدار حاضر به انجام تعهد خود مبنی بر پرداخت مابقی ملک هست اما فروشند از تنظیم سند سرباز می زند و به تعهد خود عمل نمی کند.
در این جا بحث دعوای الزام‌به تنظیم سند رسمی مطرح می‌گردد.
روند طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟
برای طرح چنین دعوای دو حالا قابل پیش بینی است:
1- خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند.
2- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را
برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.
در فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.
در فرض دوم، خریدار ملک ابتدا باید بر اساس یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود در این صورت اگر بدون عذر موجه در زمان موعود حاضر نشود،خریدار می تواند از دفترخانه گواهی عدم حضور دریافت کند.
دادگاه صالح در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود.
هزینه دادرسی
دعوا الزام به تنظیم سند رسمی جزء دعاوی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک است.
دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی چه مراحلی را طی میکند؟
احراز مالکیت خوانده به کمک استعلام ثبتی
احراز اهلیت خوانده جهت فروش مال
همچنین دادگاه باید احراز نماید که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده است و پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده است توسط وی انجام شده است و همچنین بررسی نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده کدام یک از طرفین است.
نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی
پس از صدور رای قطعی، خریدار از طریق واحد اجرای احکام، اجرای حکم را اعمال می کند. در این جا، دادورز اجرای احکام به جای انتقال دهنده در دفتر اسناد رسمی حاضر می گردد. و سند به نام خریدار تنظیم می‌گردد. ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می دارد:
« هر گاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می کند.»
